#15 🏠 Financer de façon licite l’achat de ta maison ?
La mourabaha est une solution de financement encore méconnue et qui pourtant permet de devenir propriétaire en France sans crédit bancaire.
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Assalam o aleykoum,
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Ici on parle éducation financière et éthique musulmane, donc si ces sujets t’intéressent, laisse-moi te partager de façon simplifiée et avec bienveillance ce que tout musulman doit savoir concernant l’argent et l’usage qu’il doit en faire !
Je suis Malika et je partage ici à la communauté ce que j’ai pu trouver à travers mes différentes formations ou recherches en finance islamique.
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🏠 Le financement immobilier avec la mourabaha 🏠
🕓 5 min
Il existe peu de solutions en France pour financer l’achat d’un bien immobilier pour un musulman qui souhaite devenir propriétaire tout en respectant son éthique musulmane.
Alors il y a toujours des solutions alternatives comme l’emprunt à la famille ou aux amis, ce qu’on appelle la “love money”. Il y a même le “crédit vendeur” ou la “vente à terme” mais les clauses et les conditions du contrat doivent néanmoins être adaptées au droit musulman.
Pourtant, depuis une dizaine d’années, il y existe une solution pour financer l’achat d’un bien immobilier tout en restant fidèle aux préceptes religieux de l’islam : la mourabaha ou plus exactement la mourabaha avec ordre d’achat.
C’est quoi la mourabaha ?
Pour faire simple, la mourabaha est un contrat de vente où l’acheteur connait la marge bénéficiaire que va lui appliquer le vendeur sur la vente d’un bien. La mourabaha, appliquée à l’achat immobilier en France, est une opération où une banque va acheter le bien immobilier choisi par le client et va ensuite lui revendre en appliquant une marge bénéficiaire connue. Par la suite, le client paiera le prix restant du bien (moins l’avance déjà versée) selon un échéancier avec plusieurs mensualités. La banque devient alors un marchand de biens qui revend une marchandise (avec une marge) à son client avec une facilité de paiement.
L’opération est plus longue qu’une opération classique avec un crédit bancaire car il y a plusieurs étapes à respecter après avoir trouvé ton bien immobilier. Et surtout, les délais dépendent aussi de la réglementation qui s’applique en cas d’achat d’un bien immobilier comme le droit de préemption urbain (DPU) par exemple.
Voici les étapes expliquées de façon simplifiée pour comprendre le principe de l’opération :
La signature d’une promesse unilatérale de vente et non d’un compromis
Selon le cas de figure, ton conseiller est généralement là pour t’accompagner, expliquer les étapes d’achat de la mourabaha et rassurer ton vendeur sur le bon déroulement de cette opération atypique avec la signature d’une promesse unilatérale de vente et non du compromis habituellement signé dans ce cas de figure.
La demande de financement auprès d’un établissement bancaire
Ton dossier est étudié pour voir si tu es éligible, c’est-à-dire si tu ne dépasses par le taux d’endettement prévu par la législation et que tu as la capacité de rembourser. La banque te propose alors ces conditions, à savoir son prix de revente (prix d’achat du bien + sa marge bénéficiaire) et le plan de financement (durée et montant des mensualités).
La signature de la promesse unilatérale d’achat du bien
Si la demande est acceptée par l’établissement, tu signes une promesse unilatérale d’achat du bien, qui spécifie que tu souhaites acheter le bien auprès de la banque, tu verses aussi un “acompte” ou “caution” pour prouver ta bonne foi, le moment et le montant du versement peuvent varier, la somme est mise sur un compte séquestre.
La banque achète le bien à ta place
Il faut que la banque devienne propriétaire du bien afin de pouvoir te le revendre ensuite.
La banque te revend le bien
Tu rachètes le bien à la banque, avec la marge convenue à l’avance et tu commences à payer selon l’échéancier fixé au préalable. Tu deviens alors le nouveau propriétaire du bien.
C’est quoi la différence avec un crédit bancaire ?
A la différence d’un crédit bancaire où la banque prête, ou “vend” en réalité, de l’argent à son client en appliquant un taux d’intérêt, le contrat mourabaha est une opération de vente d’un bien moyennant l’application d’une marge bénéficiaire. La banque acquiert le bien et ensuite le revend à son client, elle vend donc un bien et non de l’argent. Le client devient propriétaire du bien et remboursera en plusieurs mensualités le prix final du bien.
Comme Allah (Subhanahu Wa Ta’ala) dit dans le Coran : le commerce est licite mais l’intérêt a été rendu illicite.
En apparence, le résultat de la mourabaha est similaire à un crédit bancaire :
✅le client paie des mensualités comme pour un crédit bancaire
✅le client devient propriétaire du bien immobilier.
On entend d’ailleurs souvent à tort qu’il s’agit d’un “crédit déguisé” ou d’un “moyen détourné pour rendre le crédit usuraire licite”.
C’est en réalité le montage juridique qui est différent et qui est surtout conforme à notre éthique musulmane, à condition d’en respecter les étapes. Si tu veux en savoir plus sur les différentes étapes, le Cheikh Mohammad Patel a publié un “Focus sur la “Murabaha” immoblière en France”, disponible gratuitement et qui revient plus en détails sur l’opération de financement.
D’où proviennent les fonds qui financent le bien ?
Les fonds proviennent de fonds disponibles comme les fonds propre de la banque ou les fonds sur les comptes des clients. La banque qui finance une opération de mourabaha ne peut pas “créer de l’argent” comme le ferait une banque conventionnelle lors d’une opération de crédit bancaire, elle doit obligatoirement en disposer.
Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ?
Le bien immobilier est hypothéqué, c’est-à-dire qu’il sert de garantie à ton financement. Si tu rencontres des difficultés de paiement, selon les conditions des banques, tu peux bénéficier d’un report d’échéance. Des frais administratifs peuvent être facturés (envoi recommandé AR, réalisation d’un nouvel échéancier etc.). Dans certaines banques islamiques, des pénalités de retard sont appliqués et sont reversés à des œuvres de charité, il y a divergence sur ce point des savants car cela peut être assimilé à du Riba (surplus). Si tu ne peux plus payer, le processus de revente du bien se mettra en place (enchères ou autres) afin de pouvoir rembourser les échéances restantes, tu récupères alors le solde restant de la vente.
Est-ce légale d’acheter son bien en France via la mourabaha ?
Oui, la mourabaha est encadrée par une instruction fiscale dont la première version date de 2009, elle est consultable sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques.
Mais comment s’assurer que l’opération de mourabaha respecte bien le droit musulman ? Comme toujours, l’institution financière doit pouvoir certifier que son produit est conforme et donc disposer d’un certificat de conformité charia délivré par un comité de jurisconsultes musulmans.
Wa Allâhou A’lam ! (Et Dieu est Plus Savant)
✨ Quelles règles suivre pour la mourabaha ? ✨
L’AAOIFI (Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institution), le principal normalisateur comptable des produits financiers islamiques a émis un standard sur la mourabaha et permet aux différentes institutions financières islamiques de proposer des produits de financement selon ces critères.
Il s’agit du Shari’ah Standard n°8 qui détaille les conditions d’une opération mourabaha, ce sont ces règles qui sont appliquées par la plupart des institutions financières qui proposent ce financement.
Peu d’acteurs proposent la mourabaha en France, je te parle aujourd’hui des deux acteurs qui ont permis à des milliers de famille d’accéder à la propriété ou de réaliser un projet immobilier tout en restant en conformité avec l’éthique musulmane.
Je t’en ai déjà parlé, 570 easi, qui est un acteur historique bien connu de la communauté, propose le financement immobilier mourabaha en France depuis une dizaine d’années ainsi que des solutions d’épargne et d’investissement conformes à l’éthique musulmane.
Les équipes t’accompagnent dans la réalisation de ton projet immobilier, que ce soit pour une résidence principale, secondaire etc. Elles ont permis à plus de 3000 familles de devenir propriétaires.
Comment ça fonctionne ?
Les équipes conseillent de faire une étude préalable de ton projet immobilier, cela te permet de savoir si tu es éligible au financement et surtout de quel budget tu pourrais disposer pour ta recherche de bien immobilier.
Le but de l’étude préalable est d’obtenir un accord de principe (PASS IMMO) pour faciliter les démarches lorsque tu auras trouvé le bien à financer, tu as même accès à un simulateur pour te donner une idée du budget pour ton projet.
Comment 570easi finance le bien immobilier ?
Ce n’est pas 570easi qui finance le bien mais une de leurs deux banques partenaires :
SOFIDER filiale du groupe BRED Banque Populaire ;
Chaabi Bank filiale française du Groupe bancaire marocain Banque Populaire.
Selon ta situation, ton dossier est orienté vers la banque qui correspond le mieux à ton profil. Les conditions d’accès, la durée du financement (qui peut aller jusque 25 ans), sont différentes selon la banque et selon ton profil également.
Quels sont les coûts à prévoir ?
L’accompagnement pour un financement mourabaha se fait selon 3 formules, dont une formule gratuite, qui te sont présentées par ton conseiller lors de l’entretien.
💡 Les équipes de 570easi ont une réelle expertise du marché immobilier et de l’opération de financement mourabaha, selon moi, il faut être accompagné par des experts afin de mettre toutes les chances de son côté et obtenir son financement pour concrétiser son projet immobilier.
Est-ce que c’est conforme à l’éthique musulmane ?
Les équipes te fournissent les certificats de conformité Charia qui émanent de leurs partenaires bancaires sur demande.
570easi a réalisé une série de vidéos sur le sujet de la mourabaha si tu veux en savoir plus sur ce financement qui permet à des musulmans de devenir propriétaires tout en respectant les principes de la religion musulmane.
Chaabi Bank, filiale française du Groupe bancaire marocain Banque Populaire, est la première banque conventionnelle à avoir proposé le financement mourabaha aux clients français via sa fenêtre islamique “Chaabi Harmonis”. Sa gamme “fenêtre islamique” propose également un compte courant Chaabi Harmonis et un compte Chaabi Damanis pour l’épargne conformes aux principes de la finance éthique islamique.
Elle a collaboré avec les équipes de 570easi pour construire l’offre de financement mourabaha, 570easi est le courtier historique de l’offre mourabaha proposée par Bank Chaabi.
Depuis quelques années, il est possible de se faire accompagner par les équipes de Chaabi Bank pour un projet immobilier, que ce soit une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif.
Quelles sont les conditions de la mourabaha ?
Elles sont détaillées sur le site internet de Chaabi Bank ainsi que sur leur grille tarifaire. Le taux d’endettement est similaire à celui d’un prêt bancaire par exemple. Une vidéo explicative réalisée par Chaabi Bank revient sur l’offre de financement plus en détails pour mieux comprendre le processus ainsi que les conditions requises.
D’où proviennent les fonds ?
Chaabi Bank a une activité de banque conventionnelle et une activité de finance islamique sur sa gamme Chaabi Harmonis. Les deux activités sont complètement séparées pour éviter que des fonds déposés sur des produits de finance ethique et islamique aillent financer des crédits octroyés côté banque conventionnelle.
Les fonds qui vont servir pour les financements mourabaha vont provenir des fonds propres de la banque et des dépôts clients de la Chaabi Bank, notamment des dépôts sur les comptes courants Chaabi Harmonis et sur les comptes Chaabi Damanis utilisés pour l’épargne.
🤲🏼 D’où l’importance pour la communauté musulmane soucieuse de contribuer à l’essor de la finance islamique en France de déposer leurs économies ou domicilier leurs revenus chez des acteurs reconnus de la finance islamique. Cela contribue par exemple chez Chaabi Bank à augmenter le nombre de financements mourabaha que la banque peut accorder chaque année. Je t’invite à les contacter si tu veux plus d’informations.
Est-ce conforme au droit musulman ?
Chaabi Bank s’est appuyée sur les standards de l’AAOIFI pour construire l’offre de financement mourabaha. Chaque année le comité de conformité Charia, qui s’appuie sur un audit d’un cabinet indépendant (IFAAS), émet un certificat de conformité à la Charia pour attester de la conformité du financement mourabaha, le certificat actuel est en cours de renouvellement.
Est-ce légale ?
L’opération de mourabaha en France est encadrée, comme spécifié plus haut, par une instruction fiscale dont la première version date de 2009, elle est consultable sur le site du Bulletin Officiel des Finances Publiques.
Le replay d’une conférence en ligne animée par IFAAS et Chaabi Bank revient sur l’historique, le principe et le fonctionnement de la mourabaha. Je t’invite à la consulter pour en savoir plus sur cette solution alternative de financement.
Voilà, tu sais tout sur la mourabaha pratiquée en France d’un point de vue de notre éthique musulmane!👌🏼
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Et n’oublie pas la zakat !
Si tu détiens des biens immobiliers avec des revenus locatifs, tu dois vérifier si tu dois les intégrer ou non dans le calcul afin de savoir si tu dois payer la Zakat ou pas. Généralement, les revenus des biens locatifs sont “zakatables”.
Je t’invite à vérifier de ton côté, le document “Ma Zakat” de l’International Zakat Organisation et la chaîne youtube ainsi que le nouveau site internet de la Swiss Zakat Fondation peuvent t’aider dans tes recherches.
Financer son projet immobilier avec la mourabaha au lieu d’un crédit bancaire te permettra d’éviter de tomber dans le Riba.
Une solution de staking crypto conforme, une activité professionnelle licite, une plateforme de cryptoactifs qui propose des cryptos conformes, une assurance frais obsèques licite, des pratiques commerciales licites, la SCPI, le crowdfunding, Bitcoin, la bourse, l’assurance-vie, l’or d’investissement et le compte courant halal, autant d’alternatives qui sont accessibles pour éviter le Riba dans ton quotidien.
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🔎Disclaimer : Les informations partagées dans cette newsletter est le reflet de notre expérience et ne constitue en aucun cas un conseil en investissement, je te conseille toujours de faire tes propres recherches (DYOR : DO YOUR OWN RESEARCH). De plus, je ne suis pas savante et je te partage ce que j’ai appris à travers mes différentes formations et recherches, je te conseille aussi de vérifier de ton côté 😌.