#8 🏠 L’immobilier sans Riba avec la SCPI c’est licite ?

Et comprendre enfin ce que veut dire SCPI 🧐 !

Qu’est-ce que Finance etik ? 🤔

Assalam o aleykoum,

Bienvenue sur la newsletter Finance etik® dédiée à la finance islamique et aux informations sur les produits ou services licites selon la religion musulmane.

Ici on parle éducation financière et éthique musulmane, donc si ces sujets t’intéressent, laisse-moi te partager de façon simplifiée et avec bienveillance ce que tout musulman doit savoir concernant l’argent et l’usage qu’il doit en faire !

Je suis Malika et je partage ici à la communauté ce que j’ai pu trouver à travers mes recherches et mes formations en finance islamique … et mes trouvailles ont été nombreuses el hamdoullilah !

Qu’est-ce que la finance islamique ? 🕌

Je t’en parle dans la première newsletter, je t’invite à la consulter :

🗓 A chaque newsletter je te partagerai :

• les produits et services “licites” que j’utilise ou que j’analyse

• les initiatives de la communauté musulmane pour contribuer à nous sortir du Riba (crédit avec intérêts)

• les news en bref du secteur de la finance éthique

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🏠 L’investissement SCPI, la solution pour de l’immobilier sans Riba ? 🏠

🕓 7 min

L’immobilier est souvent considéré comme un investissement sûr et plutôt stable grâce à la valeur des biens qui a tendance à augmenter. L’investissement dans la pierre a démontré ces dernières années son efficacité, même parfois en temps de crise.

Oui mais comment investir dans cet actif quand on est musulman, avec un petit capital de départ (environ 1000 € par exemple) et qu’on veut respecter les préceptes de notre religion, principalement celui d’éviter tout crédit à intérêts ?

En réalité, il existe des solutions conformes à l’éthique musulmane sans forcément avoir la totalité des fonds du bien immobilier disponible. Aujourd’hui, je te parle d’une solution qui permet d’investir dans des biens immobiliers : la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Pour faire simple, tu investis dans des parts de la SCPI qui achète des biens, les met en location et te verse par la suite des dividendes.

Dans les grandes lignes, qu’est-ce qu’une SCPI ?

C’est une société non cotée en bourse;

son but exclusif est d’investir l’épargne collectée des investisseurs;

c’est donc un fonds immobilier;

elle est créée et gérée par une société de gestion;

la société de gestion s’occupe du choix des biens immobiliers (à usage professionnel), de la gestion locative, de l’entretien, des travaux et des démarches administratives;

elle collecte les loyers et reverse aux investisseurs des dividendes selon les parts détenues.

L’investisseur est un associé dans la SCPI.

Dans le jargon, on appelle ça l’investissement pierre-papier dans le sens où tu es “co-propriétaire” de biens, mais seulement sur le papier !

Comme tout investissement, il faut s’interroger sur le but de cette épargne car c’est un investissement long terme et “illiquide”, ça veut juste dire qu’il n’est pas disponible rapidement sous forme d’argent liquide. La SCPI est réglementée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui évalue le risque d’y investir comme modéré (niveau 3 sur 7 selon son échelle de risques), ton capital n’est pas garanti dans une SCPI.

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Voici les principaux critères qu’il faut vérifier pour s’assurer de la conformité à l’éthique musulmane de ton investissement dans la SCPI.

🟢 Les biens immobiliers n’hébergent pas d’activités dans les secteurs illicites

Une usine d’armement, un magasin de vente d’alcool, autant d’activités qui ne sont pas permises au sein des biens immobiliers dans lesquels la SCPI investit.

🔴 Le recours à l’emprunt bancaire avec intérêts pour acquérir des biens immobiliers

La SCPI ne doit pas pratiquer le Riba en empruntant via un crédit bancaire pour acquérir des biens immobiliers, seuls les fonds des investisseurs doivent servir pour l’acquisition des biens.

🔴 Le placement des fonds de la SCPI sur des produits financiers

La SCPI ne doit pas investir les fonds disponibles dans des produits financiers. Les fonds de la SCPI ne doivent servir qu’à l’activité de la SCPI et donc principalement à l’investissement immobilier.

Wa Allâhou A’lam ! (Et Dieu est Plus Savant)

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En France, depuis quelques années, une SCPI conforme à notre éthique musulmane est disponible. Développée spécifiquement pour qu’elle réponde aux besoins d’épargne des musulmans, elle est distribuée via un réseau de cabinets de conseil financier, je te parle aujourd’hui de l’un d’entre eux, qui a fortement œuvré pour le lancement de cette SCPI.

570 easi est un acteur historique bien connu de la communauté et qui propose, entre autres, des produits d’épargne en conformité avec l’éthique musulmane.

Ils proposent la SCPI Fair Invest créée en 2018. Elle regroupe aujourd’hui 33 immeubles pour un montant de plus de 80 millions €. La SCPI est accessible à partir de 1010€, ce qui représente 5 parts de 202€. Elle a reçu le label ISR (Investissement Socialement Responsable) en 2020.

Cette SCPI est surtout née de la volonté des équipes de 570 easi de proposer un produit financier conforme avec un risque maitrisé et qui permet d’épargner sur le long terme afin de concrétiser un futur projet immobilier par exemple.

Ils ont été particulièrement impliqués pour mobiliser les capitaux nécessaires à la levée de fonds en 2018 pour lancer la SCPI.

La SCPI est donc plutôt un produit d’épargne à envisager sur le long terme (plus de 5 ans). La période de rétention recommandée est de 10 ans.

Comment ça fonctionne ?

L’accession est possible pour une personne physique (une personne seule ou un couple) ou une personne morale (une entreprise). Pour le capital à épargner, tu as trois façons de fonctionner :

• versement unique à l’entrée avec un minimum de 1010 € et tu laisses fructifier ton épargne versée à la souscription pendant plusieurs années;

• versements réguliers pour acheter une ou plusieurs parts supplémentaires (mensuel par exemple) après ton premier versement de 1010 €, ce qui te permet d’épargner régulièrement et augmenter tes parts dans la SCPI;

• versements ponctuels (202 euros minimum soit le prix d’une part) après ton premier versement de 1010 €, ce qui te permet d’épargner à ton rythme.

Tout va dépendre de ta stratégie, c’est le but de ton entretien avec le conseiller 570 easi, indispensable pour définir ton objectif d’épargne.

Et tu peux commencer à toucher des dividendes tous les trimestres à partir du premier jour du 6^ème mois.

Le certificat de conformité

La SCPI est auditée par un comité de certification Charia (ACERFI) chaque année.

✅ Le certificat vient attester que le produit Fair Invest est conforme au droit musulman.

La performance

Côté performance, tu as accès sur le dernier bulletin trimestriel d’information aux dernières performances de la SCPI qu’on mesure par un taux de distribution :

Comme tout investissement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour 2023, la société de gestion estime un taux de distribution entre 4,6 à 4,75%. En 2023, le dividende versé tous les trimestres s’élève à 2,22 € par parts.

En 2022, le taux de distribution d’une SCPI était en moyenne de 4,53% en France selon l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).

Les frais

Tu as différentes commissions dans la SCPI :

• commission de souscription : elle n’est pas prélevée à l’entrée mais lorsque tu sors de la SCPI, elle s’élève à 10% HT (la moyenne selon l’AMF se situe entre 5 % et 12 %);

• commission de gestion : elle est réglée à la société de gestion et prélevée sur les loyers encaissés, donc avant qu’on te verse ton dividende;

• commission de cession : quand tu souhaites céder ou retirer tes parts, des frais de traitement de dossier de 100 € HT sont appliqués pour chaque opération, quel que soit le nombre de parts vendues.

La fiscalité*

De manière générale, il y a 3 cas possibles de déclaration lorsque tu détiens des parts de SCPI au niveau des impôts, en tout cas à l’heure où j’écris ces lignes :

1. Revenus fonciers : ceux issus des loyers des biens qu’on te verse (les dividendes) sont soumis au barème général des impôts et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

2. Revenus financiers : ❌ tu n’es pas censé en avoir car il n’y pas de placements financiers dans cette SCPI

3. Plus-values sur les cessions de parts : si tu as une plus-value quand tu cèdes tes parts, l’administration fiscale applique 19% de taux d’imposition et 17,2% de prélèvements sociaux (diminution de ces deux taux à partir de la 6^ème année).

Tu reçois chaque année l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) pour déclarer ta quote-part de SCPI.

*Fiscalité des résidents français

🔔 Il existe d’autres cabinets qui proposent la souscription à la SCPI “Halal” comme par exemple Lina Finance, un cabinet de gestion privée spécialisé dans des solutions de financement/investissement éthiques.

Voilà, tu sais tout sur la SCPI d’un point de vue de notre éthique musulmane.👌🏼

Et n’oublie pas la zakat !

Si tu investis dans une SCPI, il y a, selon ta situation, 2 montants à intégrer dans le calcul pour savoir si tu dois payer la Zakat :

1. les dividendes qui te sont versés;

2. un pourcentage des sommes versées en fonction de la trésorerie détenue par la SCPI (570 easi te communique ce pourcentage).

Si tu veux en savoir plus, la chaîne YouTube “Fondation Suisse pour la Zakat” donne beaucoup d’explications concernant le calcul de la zakat :

Wa Allâhou A’lam ! (Et Dieu est Plus Savant)

Ce sujet peut intéresser un des tes proches ? Alors, n’hésite pas à le partager ! 📩

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La lutte contre le Riba est essentielle pour notre communauté, si tu l’as ratée, retrouve dans une précédente publication l’alternative du crowdfunding pour éviter le Riba.

Bitcoin, la bourse, l’assurance-vie, l’or d’investissement et le compte courant halal, autant d’alternatives qui sont accessibles pour éviter le Riba dans ton quotidien.

Les news de la Finance Islamique 📰

• Zitouna Tamkeen, première institution de microfinance islamique en Tunisie, émet des sukuk sous forme de « Wakala Bil Istithmar » pour un montant d’environ 2 millions de dollars. En savoir plus.

• Le marché des sukuk ESG est en croissance avec des émissions totalisant 8,4 milliards de dollars. En savoir plus.

• La Banque d’Algérie estime à 6 milliards de dollars le montant des sommes déposées depuis 2020 dans les banques islamiques. En savoir plus.

• On observe un essor des applications “Sharia-compliant” pour l’investissement conforme à l’éthique musulmane. En savoir plus.

• Lendo, une fintech basée en Arabie Saoudite, obtient un financement de 28 millions de dollars pour le crowdfunding conforme à la Charia. En savoir plus.

• Un avis juridique d’un religieux saoudien déclare que le bitcoin est acceptable dans le cadre de la finance islamique. En savoir plus.

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🔎Disclaimer : Les informations partagées dans cette newsletter est le reflet de notre expérience et ne constitue en aucun cas un conseil en investissement, je te conseille toujours de faire tes propres recherches (DYOR : DO YOUR OWN RESEARCH). De plus, je ne suis pas savante et je te partage ce que j’ai appris à travers mes différentes formations et recherches, je te conseille aussi de vérifier de ton côté 😌.