#20 🏢 La tokenisation immobilière, un investissement licite ?
Ou comment la tokenisation pourrait être une solution pour démocratiser l'accès à des investissements conformes à l'éthique musulmane.
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Assalam o aleykoum,
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Ici on parle éducation financière et éthique musulmane, donc si ces sujets t’intéressent, laisse-moi te partager de façon simplifiée et avec bienveillance ce que tout musulman doit savoir concernant l’argent et l’usage qu’il doit en faire !
Je suis Malika et je partage ici à la communauté ce que j’ai pu trouver à travers mes différentes formations ou recherches en finance islamique. En plus d’être consultante dans différents domaines, dont la blockchain, j’ai récemment validé mon Executive MBA en Finance Islamique 👩🏽🎓. Je suis également des cours afin d’approfondir ma connaissance des standards de l’AAOIFI.
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🏢 Est-ce que la tokenisation rend accessible l’investissement licite ?🏢
🕓 5 min
On commence 2025 avec un sujet un peu tech, je l’avoue, mais qui n’a rien de compliqué, tu verras. Grâce à la technologie de la blockchain, tu peux accéder à de nouveaux types d’investissement basés sur des actifs réels (Real World Asset ou RWA).
Aujourd’hui, on va parler de la tokenisation immobilière, une solution qui permet d'investir dans l'immobilier avec des montants plus accessibles.
C’est quoi la tokenisation immobilière ?
Pour faire simple, la tokenisation immobilière consiste à fractionner en parts individuelles un bien immobilier. Ces parts individuelles sont appelées tokens ou jetons numériques, c’est virtuel et ça permet d’acquérir un droit de propriété sur le bien.
Chaque token représente une part de ce bien et peut être acheté par des investisseurs. Ces tokens donnent des droits aux investisseurs, comme recevoir des revenus issus de la location du bien immobilier par exemple.
Comment ça fonctionne ?
C’est tout un ensemble en réalité qui va fonctionner pour trouver le projet, le fractionner, automatiser la vente de tokens, suivre les revenus jusqu’à la revente du bien avec :
des plateformes spécialisées qui organisent tout le processus de tokenisation, elles ont leur propre fonctionnement et s’adaptent surtout à la législation du pays où le bien est implanté ;
la technologie blockchain qui permet d’automatiser plusieurs aspects du processus de tokenisation via des “smarts contracts” ou programmes autonomes comme la création et distribution des tokens, le suivi des revenus locatifs etc. Cela permet d’économiser sur des intermédiaires ou des infrastructures dédiées et coûteuses.
Pour faire simple, c’est tout un processus qui va te permettre de posséder une représentation numérique d’un droit sur un bien immobilier existant.
Pourquoi c’est intéressant ?
L’investissement dans l’immobilier nécessite souvent des sommes importantes, avec ce système de fractionnement, tu peux t’offrir une part d’un bien immobilier pour des montants plus accessibles (50$ sur certaines plateformes). Cette démocratisation permet d’investir dans plusieurs biens sans forcément débourser des sommes importantes et surtout de le faire de façon sécurisée grâce à la technologie de la blockchain.
Est-ce que c’est légal et régulé ?
Une plateforme de tokenisation doit être régulée sur le marché où elle opère afin de garantir la conformité juridique des transactions, notamment en ce qui concerne l'acquisition, la gestion et la revente des biens immobiliers tokenisés.
Est-ce que c’est licite ?
Comme pour tout produit ou service financier, le musulman est invité à vérifier la conformité du projet de tokenisation avec la Charia. Certains projets de tokenisation vont mêler financement bancaire, donc du Riba, et vente de tokens. La présence d’une certification de conformité Charia à jour ou d’un comité Charia est nécessaire pour s’assurer de la conformité avec l’éthique musulmane.
Dernièrement, le mufti Faraz Adam et le BIBF ont organisé une conférence sur la tokenisation et la finance islamique, je te conseille de la regarder si tu veux approfondir sur le sujet de la licéité de la tokenisation :
Et la fiscalité ?
La fiscalité va dépendre de la nature du token, chaque plateforme a un fonctionnement différent, certaines vont créer des “security token” qui est l’équivalent d’un titre financier comme une action ou une obligation, et d’autres plutôt des “utility token”. Le traitement fiscal est différent, il est important de connaître la nature du token de la plateforme.
Comme tout investissement, il faut s’interroger sur le but de cette épargne car c’est un investissement qui peut mobiliser ton épargne pendant plusieurs années, bien que certaines plateformes permettent la revente des tokens, et qui repose sur la valeur d’un bien immobilier.
Wa Allâhou A’lam ! (Et Dieu est Plus Savant)
Très récemment en France, une solution de tokenisation immobilière et conforme à notre éthique musulmane a été lancée. C’est un investissement immobilier novateur, proposé par 570easi et accessible au grand public, qui prend la forme de “sukuk fractionnés” : une première en France.
Je t’en ai déjà parlé, 570easi est un acteur historique bien connu de la communauté et qui propose, entre autres, des produits d’épargne et d’investissement en conformité avec l’éthique musulmane. 570easi vient de lancer un produit d’investissement qui se base sur de l’immobilier tokénisé.
En quoi ça consiste ?
Les équipes de 570easi et de Atoa, la plateforme de tokenisation partenaire, trouvent un bien immobilier, évaluent la rentabilité avant de le proposer à l’investissement. Atoa fractionne ensuite le bien en parts individuelles, ou tokens, et les met à la vente sur la plateforme au prix de 50€. Ces tokens dits “utilitaires” ou “utility tokens” confèrent à leurs propriétaires un droit de perception des “fruits” du bien immobilier, c’est-à-dire une quote-part sur les loyers mensuels et une possible plus-value à la revente du bien.
Pourquoi on appelle ces parts des sukuk ?
Les sukuk sont des certificats d’investissement conformes au droit musulman que tu retrouves en finance islamique. Ils représentent un titre financier qui permet de bénéficier de profits générés par l’actif sur lequel repose les sukuk (les loyers etc.).
Les tokens achetés sur la plateforme Atoa présentent des similarités avec les sukuk, notamment en offrant aux investisseurs une part des revenus locatifs et une possible plus-value à la revente du bien, d’où cette appellation.
Comment ça fonctionne ?
Les équipes de 570easi t’accompagnent pour comprendre cet investissement. Avant de souscrire aux sukuk ou tokens, tu as accès à tous les détails sur le bien, son prix, sa localisation, les locataires, le rendement et la rentabilité qui sont visés, des infos sur le marché immobilier local etc.
Ensuite, l’achat des sukuk se fait directement en ligne sur la plateforme Atoa. Après l’inscription et une vérification de ton identité, tu pourras te positionner sur le bien proposé par 570easi.
Il y a une période de souscription de 8 semaines pour collecter le montant à financer, la période peut se terminer avant si tous les sukuk ou tokens ont été épuisés. Les fonds restent bloqués jusqu’à la clôture de la collecte pour l’acquisition du bien immobilier. Ensuite il y a deux scénarios possibles :
si le montant total est réuni, Atoa finalise l’acquisition du bien via une société et les investisseurs reçoivent leurs sukuk (tokens);
si le montant total n’est pas atteint, les investisseurs sont intégralement remboursés.
Atoa travaille avec un prestataire de paiement régulé (MangoPay) qui conserve les fonds sur un compte cantonné (aussi appelé compte séquestre). Ces fonds ne sont donc pas utilisés entre-temps
Le modèle choisi implique une fiducie sûreté, sans rentrer dans les détails, ça permet de mieux protéger le bien immobilier et donc les droits des investisseurs en cas de défaillances d’Atoa par exemple. L’investisseur devient alors un bénéficiaire de la fiducie sûreté à laquelle Atoa transfère la propriété du bien.
Le fonctionnement de la plateforme Atoa est décrit dans son livre blanc (white paper) si tu veux en savoir plus, je t’invite à le consulter :
Comment sont perçus les loyers ?
Tu reçois chaque mois des “crédits ATO” sur ta cagnotte de la plateforme Atoa en fonction de ta part d’investissement. Ces crédits sont également visibles sur ton compte chez le prestataire de paiement sous forme d’euros. Tu peux alors les réinvestir sur un futur projet de sukuk fractionnés, les transférer sur un compte bancaire personnel ou les utiliser pour des services que la plateforme Atoa prévoit de lancer (location courte-durée etc.).
Comment revendre mes sukuk ?
Chaque bien immobilier est détenu pour une durée déterminée à l'avance. Les équipes fournissent une projection chiffrée de la plus-value potentielle des sukuk ou tokens afin d'informer les investisseurs. Pour le moment, les sukuk sont revendus uniquement à l’échéance du projet car le “marché secondaire”, là où tu peux revendre des sukuk, n'est pas encore disponible sur la plateforme Atoa. Son lancement est prévu prochainement, ça permettra de revendre directement tes sukuk avant la vente du bien selon la loi de l’offre et de la demande.
Est-ce que c’est licite ?
Le livre blanc des sukuk fractionnés, accessible sur demande, stipule l’obtention de la certification délivrée par Cheikh Muhammad Patel qui vient “certifier” l’ensemble du cycle de vie du produit.
Qu’en est-il de la fiscalité ?
C’est le Prélèvement Forfaitaire Unitaire (PFU) de 30% (ou le barème progressif) qui s’applique sur :
les revenus locatifs distribués mensuellement ;
les plus-values réalisées à la revente des sukuk ou tokens.
Atoa envoie en début d’année un récapitulatif des sommes à déclarer aux impôts.
Tu peux visionner le webinaire sur le projet Block92 si tu souhaites plus d’information sur les sukuk fractionnés et le fonctionnement de la plateforme Atoa.
Voilà, tu en sais déjà un peu plus sur la tokenisation du point de vue de notre éthique musulmane!👌🏼
Ce sujet peut sûrement intéresser l’un de tes proches.. Alors, n’hésite pas à le partager ! 📩
Et n’oublie pas la zakat !
Dans le cadre des sukuk fractionnés, la zakat ne s'applique pas sur le capital investi, car il est considéré comme un investissement en titres de propriété et non comme une somme d'argent liquide ou un placement monétaire.
Seuls les revenus générés (rendement locatif et éventuelle plus-value) sont soumis à la zakat :
les revenus locatifs perçus via les tokens sont considérés comme un revenu financier et doivent être inclus dans le calcul de la zakat.
les plus-values éventuelles à la revente des tokens devront aussi être prises en compte.
Les équipes de 570easi peuvent te renseigner sur le calcul de la zakat, si besoin.
J’ai abordé d’autres sujets (assurance-vie, Bitcoin, Zakat etc.) dans les précédentes newsletters, je t’invite à les consulter pour t’informer sur les produits et services financiers licites et sans riba.
Les news de la Finance Islamique 📰
Selon l’agence de notation Fitch Ratings, les sukuk ESG dépasseront 50 milliards de dollars en 2025. En savoir plus.
Au Sénégal, le FONSIS annonce l’octroi d’une enveloppe de 2,5 milliards de francs CFA à Al Rahma, une institution de microfinance islamique. En savoir plus.
Les publicités “Withdraw from Riba” (Retirez-vous de riba) du britannique Wahed interdites par le régulateur. En savoir plus.
La nouvelle norme 62 de l’AAOIFI veut refaçonner les fondamentaux des sukuk. En savoir plus.
Est-ce que les memecoins comme celui de Trump sont licites pour les musulmans ? En savoir plus.
Bahrein prévoit d’émettre 2 à 3 milliards de dollars d’obligations internationales en 2025, dont des sukuk. En savoir plus.
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🔎Disclaimer : Les informations partagées dans cette newsletter sont le reflet de notre expérience et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement, je te conseille toujours de faire tes propres recherches (DYOR : DO YOUR OWN RESEARCH). De plus, je ne suis pas savante et je te partage ce que j’ai appris à travers mes différentes formations et recherches, je te conseille aussi de vérifier de ton côté 😌.